Advokatfuldmægtig
Janni Føste Andersen
Janni er ansvarlig for universadvokaters rådgivning vedrørende juraen omkring heste.
jfa@universadvokater.dk
89 34 35 09
Spørgsmålet er omfattende og komplekst, bl.a. fordi hesteejendomme falder i mange kategorier, og fordi der er individuelle forhold ved hver eneste ejendom.
Skal du have ét overordnet svar, må det være: tag en erfaren ejendoms- og hesteadvokat med på råd helt fra begyndelsen.
Her runder vi kort nogle få emner.
Landbrugspligt
Ved køb af ejendomme på landet er der en del forhold, som du skal være opmærksom på. Et af de mest afgørende forhold i forbindelse med boligkøb i en landzone er, hvorvidt der er landbrugspligt på ejendommen.
Der er som udgangspunkt landbrugspligt, hvis der er mere end 2 hektar jord til ejendommen. Der er både fordele og ulemper ved køb af en landbrugsejendom med landbrugspligt.
Hvis din ejendom har status som landbrugsejendom, har det indvirkning på en række økonomiske forhold. Du har bl.a. mulighed for at søge tilskud til vedligehold af jord, og du betaler en lavere ejendomsskat, da ejendommen betragtes som erhverv. Bagsiden er fx, at du ved salg af en landbrugsejendom vil blive avancebeskattet.
Har ejendommen landbrugspligt, kan det også få betydning for belåningen af ejendommen. Det er derfor vigtigt, at du eller din advokat forhører dig ved dit pengeinstitut, inden du giver et bud på ejendommen.
Forsikringsforhold
Du skal være opmærksom på forsikringsforhold ved køb af en landbrugsejendom. Er ejendommen underlagt landbrugsloven, stilles der øgede krav til tillægsforsikringer. Ved ejerskifte er ejendommen ikke omfattet af huseftersynsordningen. Det betyder, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring. Vi anbefaler derfor, at du tidligt i processen tager fat i dit forsikringsselskab, og at du som køber får en byggesagkyndig til at foretage en byggeteknisk gennemgang af boligen og andre bygninger.
Bopælspligt
Er der landbrugspligt på ejendommen, er der samtidig bopælspligt. Bopælspligten skal være opfyldt inden 6 måneder efter, at du har overtaget ejendommen. Hvis der er bopælspligt på ejendommen, skal Landbrugsstyrelsen have meddelelse om, at bopælspligten er opfyldt, førend du kan opnå adkomst til ejendommen. Udover ved selv at bebo ejendommen har du mulighed for at opfylde bopælspligten ved at leje stuehuset ud til beboelse. Det kan i nogen tilfælde også være muligt at opfylde bopælspligten ved at have bopæl på en anden landbrugsejendom.
Skatteregler
Hvis man sælger den ejendom, man selv har boet i, er man som udgangspunkt omfattet af den regel, som mange kender som parcelhusreglen, hvilket vil sige, at salget kan ske skattefrit.
Når man skal sælge en landbrugsejendom, er der dog ofte andre skatteregler, man skal være opmærksom på, idet landbrugsejendomme ofte kategoriseres som erhvervsejendomme, selv om der ikke som sådan drives erhverv fra ejendommen. For landbrugsejendomme vil man således ofte blive omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, idet driftsbygninger, jord mm. tit er underlagt beskatning, mens man i mange tilfælde kan undtages fra beskatning for så vidt angår selve stuehuset.
Skattestyrelsens praksis vedrørende landbrugsejendomme har i mange år været således, at blot ejendommen var under 5.5 hektar, formodedes ejendommen ikke have været brugt til erhverv. Med nye regler, der trådte i kraft januar 2018, er grænsen på de 5,5 hektar ophævet. SKAT vil nu skønne, om det er beboelseselementet eller landbrugselementet, der vejer tungest ved vurderingen af ejendommen. Overstiger erhvervsarealerne i bygningerne tilsammen 50 procent, betragtes ejendommen typisk som en erhvervsejendom.
Krav og miljøregler til hestehold
Det er antallet af heste, der bestemmer, om hesteholdet er erhvervsmæssigt eller ej. Det er først erhvervsmæssigt dyrehold, når det overstiger 4 heste med tilhørende føl (op til 12 måneder)
Kravene til miljø og møddinger bliver markant skærpede, når du driver erhvervsmæssigt dyrehold. Som udgangspunkt skal møddinger og opsamlingsbeholdere indrettes således, at der ikke kan ske forurening af omgivelserne. Skal der etableres en ny mødding til hestehold, skal der søges byggetilladelse hos kommunen.
Hestegødning betegnes som fast gødning og skal opbevares i møddinger, der er indrettet med tæt bund og sider og med afløb til opsamlingsbeholder. Derudover kan der, efter vurdering fra kommunen, stilles krav til overdækning.
Vigtigst af alt
Husk at ovenstående kun er en fuldstændig overfladisk gennemgang af nogle få regler. Lad en advokat holde dig i hånden.
Hvis du er ansvarlig for et eller flere hestehold - har du så styr på CHR-registreringen?
I medfør af dyresundhedsloven, der gælder i alle EU-lande, skal alle hestehold nu registreres i det Centrale Husdyrbrugsregister (CHR). Formålet med registreringen er at gøre det lettere at opspore og inddæmme smitsomme sygdomme hos heste.
Det er den ansvarlige for hesteholdet, der skal foretage registreringen. Det betyder, at hvis der eksempelvis på en gård er opstaldede heste med forskellige ejere, så er det gårdejeren, der skal foretage registreringen, da denne er ansvarlig for hesteholdet.
Ud over registreringen i registret, medfører de nye regler, at alle hesteholdere skal føre en liste over den eller de heste, der opholder sig permanent på stedet. Listen skal opdateres, når der flyttes heste til eller fra stedet. Listen skal kunne fremvises ved en eventuel kontrol foretaget af Fødevarestyrelsen eller ved et eventuelt smitteudbrud. Med permanent menes der ophold, som varer mere end 30 dage. Når dit hestehold er registreret, skal du minimum én gang årligt bekræfte eller ajourføre de registrerede oplysninger.
Følgende oplysninger skal noteres:
- Hestens chipnummer og UELN.
- Dato for ankomst til stedet og besætningsnummer på det sted, hesten er kommet fra (hvis dette kendes)
- Dato for flytning fra stedet og besætningsnummer på det sted, hesten flyttes til (hvis dette kendes).
Registreringskravet gælder også på stævnepladser, hvor heste opholder sig midlertidigt. Det er dog tilstrækkeligt, at stævnearrangøren er registreret i CHR og kan fremvise startlister over deltagende heste som dokumentation for, hvornår hvilke heste har opholdt sig på stævnepladsen.
Registreringen skal foretages på landbrugsindberetning.dk eller via appen CHR. Læs mere om registreringen på Fødevarestyrelsens hjemmeside.
Når din kunde ikke vil betale
Er I en rideskole eller -klub, et stutteri eller en salgsstald hjælper vi gerne med at inddrive jeres tilgodehavende, hvis kunden ikke vil betale - uanset om kunden bestrider jeres krav eller bare ikke vil eller kan betale.
Vi hjælper jer også meget gerne med at tilrettelægge jeres fakturerings- og rykkerrutiner og kreditpolitik, så I får flest muligt penge hjem hurtigst muligt.
Der er mange ting, du som stald- eller hesteejer, som udlejer eller lejer, skal tage stilling til, når du indgår en opstaldningsaftale og det gør du typisk bedst sammen med en erfaren hesteadvokat.
- Hvordan er retsstillingen, hvis hesteejeren ophører med at betale staldleje?
- Hvordan skal hesten passes?
- Hvad sker der, hvis hesten kommer til skade, bliver stjålet eller dør?
- Hvad hvis hesteejeren ikke henter hesten rettidigt?
- Hvordan skal man opføre sig på opstaldningsstedet?
- Og hvad hvis hesten forvolder skade på ting eller personer?
Måske tænker du uforsigtigt som så mange andre før dig: "Jamen, det sker jo ikke." - "Vi har jo snakket om ..." - "Jeg er da sikker på, at vi finder ud af det, hvis ...".
Det er dig og kun dig, der afgør, om opstaldningen skal finde sted papirløst, eller om du selv eller med juridisk bistand vil lave en skriftlig opstaldningskontrakt og sove trygt.
Under KØB OG SALG kan du læse en smule om forskellige hesterelaterede specialkontrakter - men de er ikke de eneste kontrakter i hesteverdenen, der kræver specialviden. Som et enkelt lille og tilfældigt eksempel er der en række særlige forhold, man skal være opmærksom på ved ansættelse af en staldmedhjælper.
Hovedreglen er, at det går godt, selv om man ikke opretter en kontrakt, eller hvis man selv flikker "noget" sammen. Det er ikke spor sjovt at være en af undtagelserne til denne regel - og undtagelser er der mange af, ikke mindst i hesteverdenen.
Sponsoraftaler forekommer som bekendt hyppigt i hestesportsverdenen. Laves de korrekt, kan begge parter have stor glæde af dem.
Blandt de mange ting, man skal være opmærksom på i forbindelse med indgåelse af en sponsoraftale, er
- om den anden part har aftalekompetence
- hvordan sponsoren vil aktivere sponsoratet
- om kontrakten skal være eksklusiv
- om samtykke fra andre er nødvendigt
- hvordan man fordeler og anvender nye rettigheder og muligheder
- hvilke medier, der skal anvendes
- om forbrugerombudsmandens retningslinjer vedrørende børn og unge overholdes
- hvornår og hvordan sponsoratet kan bringes til ophør.
Rolig nu! Lige som hundekiks ikke indeholder hunde, og lige som rejer i rejeost er en sjældenhed, indeholder hestechips ikke dit yndlingsdyr.
De er lette at lave og gode sammen med et glas øl efter en vinterdag på hesteryg i skoven.
- Riv en ordentlig portion parmesanost (eller en anden fast ost) i en skål.
- Læg den revne ost i spiseskefulde på bagepapir på en bageplade med god plads imellem. (Bruger du en anretterring, bliver chipsene mere ensartede).
- Bag dem i ca. 15 minutter ved 150 grader til de er lettere brune. De må ikke få for meget.
- Tag pladen ud og lad chipsene køle lidt. Tag dem af pladen med en paletkniv og læg dem på fedtsugende papir. Efter lidt tid er de stivnet.
Server dem med en kraftig dip eller guacamole.
De er bedst, lige når de er tage ud og stivnet, men kan godt holde en dag eller to i en lufttæt dåse med køkkenrulle i bunden.
(Opskriften er tyvstjålet fra inspireret af madsvin.com).
- universadvokater.dk
- advokatretshjælp.dk
- advokatstuderende.dk
- appvokat.dk
- bogunivers.dk
- danskadvokatforsyning.dk
- hjaelp.dk
- ansættelsesadvokaten.dk
- bolighandelsadvokaten.dk
- entrepriseadvokaterne.dk
- børneadvokaten.dk
- bådadvokaten.dk
- ejendomsadministrationsadvokaten.dk
- forsvarsadvokaten.dk
- fremtidsfuldmagtsadvokaten.dk
- hesteadvokat.nu
- inkasso-advokaten.dk
- klimaadvokaten.dk
- persondataadvokaten.dk
- selskabsretsadvokaten.dk
- senioradvokat.dk
- sommerhushusadvokat.dk
- sportsadvokaten.dk
- sundhedsjuraadvokaten.dk
- testamenteadvokaterne.dk
universadvokater arbejder med et stort antal fagområder. Kun enkelte af fagområderne har deres egen hjemmeside.
Når du skal sælge eller købe heste på tværs af landegrænser, træder der helt andre regler i spil, og der er endnu flere risikofaktorer, man skal være opmærksom på. Nogle af dem kan du læse om her, men det vil altid afhænge af den konkrete situation, hvor farerne gemmer sig, og vi anbefaler derfor altid, at du har din advokat med.
Salg af heste fra Danmark
- Alle heste, der sælges til udlandet, skal være mærket med en chip og have et gyldigt hestepas.
- Med virkning fra den 17.oktober 2021 er der vedtaget nye regler for flytning af heste over landegrænser. Skal din hest flyttes til øvrige EU-lande eller samhandelslande, f.eks. i forbindelse med en hestehandel, skal den i henhold til disse nye regler nu ledsages af et TRACES sundhedscertifikat.
- Før hesten må sendes afsted fra Danmark, skal en embedsdyrlæge derudover syne hesten og udstede en sundhedsattest inden for 48 timer før afgang. I forbindelse hermed skal du som hestens ejer udfylde en ejererklæring med oplysninger om hesten, som skal afleveres til embedsdyrlægen i forbindelse med synet af hesten.
- Eksport af hesten skal på forhånd anmeldes på Eksportportalen, som du kan finde på Fødevarestyrelsens hjemmeside.
Køb af heste fra EU-lande
- Du skal som køber sikre dig, at hesten har et gyldigt hestepas.
- Hesten skal derudover have et TRACES sundhedscertifikat, hvis den skal flyttes til en anden EU-medlemsstat eller samhandelsland.
- Ved køb af heste fra tredjelande skal landet, hvorfra hesten oprinder, være opført på EUs liste over tredjelande eller områder i tredjelande, der er godkendt til eksport af heste til EU, og der skal igen følge et TRACES sundhedscertifikat med hesten.
Købsaftalen
Uanset om du køber eller sælger hest på tværs af landegrænserne, skal du være særligt opmærksom på, at købereglerne i den anden parts land kan ligge langt fra de regler, vi kender i Danmark, og du bør derfor sikre dig, at det fremgår af købsaftalen, hvilket lands regler, der skal gælde for aftalen.
Derudover kan der være flere risici forbundet med at fragte en hest længere end inden for Danmarks grænser, og det bør derfor være nøje specificeret, hvorledes transporten skal forløbe, samt hvem der bærer risikoen for hvilke dele af denne. Det kan i den sammenhæng være nødvendigt at indgå særskilt aftale med fragtfirmaet, hvilket vi naturligvis også gerne bistår med.
Der kan være mange flere væsentlige forhold end de her nævnte, så vores bedste råd til dig er: køb eller sælg aldrig hest over landegrænser uden at have en kompetent advokat med på sidelinjen.
En god skriftlig kontrakt kan forebygge konflikter ved en hestehandel, og man bør have et rimeligt overblik over de juridiske regler på området uanset at man bør benytte advokatbistand, hvis hesten har en ikke helt ringe værdi, og man ikke kan leve med grimme overraskelser.
Køb og salg af levende heste omfattes ikke af købelovens særlige regler om forbrugerkøb, uanset om parterne i øvrigt opfylder betingelserne herfor (forbruger kontra erhvervsdrivende). Handlen reguleres af de almindelige regler om civil- og handelskøb.
Det betyder, at køber ikke har den samme særlige forbrugerbeskyttelse som ved fx køb af elektronik eller biler. Der gælder således ikke en formodningsregel om, at mangler, der viser sig inden 1 år (eller 6 måneder for levende dyr), automatisk anses for at have været til stede ved leveringen.
Hvad er en mangel ved en hest?
Efter de almindelige regler foreligger en mangel, hvis hesten ikke svarer til det aftalte, eller hvis den har egenskaber mv., som køberen med rimelighed ikke skulle forvente.
Tilfældige eksempler på mangler kan være osteochondrose eller en historik med halthed, der ikke blev oplyst over for køber.
En skriftlig købekontrakt kan være altafgørende
Købeloven er udgangspunktet for regulering af forholdet mellem køber og sælger, men meget kan aftales anderledes.
Domstolene lægger stor vægt på parternes berettigede forventninger på købstidspunktet, men en klar og konkret aftale vejer selvsagt endnu tungere.
Hvornår overgår ejendomsretten?
Som udgangspunkt overgår ejendomsretten til hesten til køber, når parterne har indgået aftalen, og der ikke er taget særlige forbehold. I praksis bør kontrakten imidlertid blandt meget andet klart beskrive
- købesum (og valuta)
- betalingsform (bankoverførsel, kontant mv.)
- tid (og eventuelt sted) for betaling
- eventuelle betingelser, fx at aftalen er betinget af dyrlægegodkendelse eller en bestået prøveperiode
Hvis betaling skal forfalde senere (kreditkøb), stiger risikoen selvsagt for sælger. I forbindelse med kreditkøb bør man som sælger kraftigt overveje ejendomsforbehold og/eller sikkerhedsstillelse.
Hvornår overgår risikoen?
Sælger bærer risikoen for hestens hændelige undergang eller forringelse indtil levering.
- Ved afhentningskøb sker levering, når hesten stilles til købers disposition på det aftalte sted; herefter bærer køber risikoen.
- Ved forsendelseskøb (fx transport med vognmand) anses levering normalt for sket, når hesten er kommet i købers besiddelse, men en konkret aftale kan ændre dette udgangspunkt.
I en højesteretsdom om hestehandel aftalte parterne, at handlen var betinget af senere dyrlægegodkendelse. Hesten døde af akut sygdom, inden dyrlægen nåede at godkende den. Højesteret fortolkede aftalen sådan, at sælger bar risikoen for sygdomme, indtil dyrlægegodkendelsen forelå og køber kunne dermed træde tilbage fra handlen.
Derfor, anfør i kontrakten
- præcis dato og sted for levering
- hvem, der skal arrangere og betale for transport
- hvornår risikoen for hestens død, sygdom, tilskadekomst eller forsvinden går over fx at risikoen går over til køber efter pålæsning eller efter aflæsning hos køber
- om der gælder betingelser (fx dyrlægeundersøgelse), som udskyder risikoovergangen
Hestens anvendelse og betydningen af formålet
Købers forventede brug af hesten kan være central for vurderingen af, om der foreligger en mangel. I almindelig køberet gælder, at genstanden skal svare til det formål, som aftalen forudsætter.
Hvis en hest udtrykkeligt købes som fx konkurrencehest på et vist niveau, avlshoppe eller børne- og familiepony, vil dette være afgørende for, hvilke egenskaber man må forvente.
Derfor,
- angiv hestens primære anvendelse i kontrakten (fx MBspringning, let dressur og skovtur, avl)
- Jo mere konkret, der anføres om niveau og krav, jo bedre muligheder for køber under en eventuel retssag, hvor handlen kræves ophævet eller erstatning betalt.
Dyrlægeundersøgelse
Domstolene lægger stor vægt på, om køber selv har foretaget en efter omstændighederne rimelig undersøgelse af hesten før købet, om sælger har tilbageholdt oplysninger om tidligere skader/behandling, og hvad der kan dokumenteres om hestens tilstand før og ved købet. Og så ser man ikke mindst på, hvad en eventuel dyrlægeattest (handelsundersøgelse) siger.
I en sag om osteochondrose blev røntgenundersøgelser foretaget før en auktion således sammenholdt med senere fund. Retten lagde til grund, at lidelsen var til stede ved salget og var væsentlig, hvorfor køber fik medhold.
I en anden sag lagde retten vægt på, at sælger ikke havde oplyst om tidligere halthed og en MRscanning. Sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt og blev dømt til at betale en betydelig erstatning.
- Aftal i kontrakten om der skal laves en handelsundersøgelse (eventuelt inkl. røntgen), og hvem der skal betale herfor.
- Anfør om handlen er betinget af dyrlægegodkendelse, og hvad de mulige konsekvenser af resultatet er.
Prøveridning
Prøveridning kan være vigtig, både for at vurdere hestens ridbarhed og temperament og for at afklare, om køber kan håndtere hesten i praksis.
- Beskriv i kontrakten, om køber har prøveredet hesten, og i hvilket omfang (antal gange, miljø etc.).
- Hvis der aftales en egentlig prøveperiode, bør den reguleres nøje:
- Varighed
- Hvem der bærer risikoen ved skade/død i perioden
- Forsikringsforhold
- Hvem der må ride/benytte hesten.
Sælgers loyale oplysningspligt
Selv om heste ikke er omfattet af forbrugerkøbsreglerne, er der efter almindelig køberetlig og aftaleretlig praksis en loyal oplysningspligt for sælger. Sælger skal oplyse om forhold, der er af væsentlig betydning for købers bedømmelse af hesten, og som sælger kender eller burde kende.
Hvis du er sælger:
- Oplys skriftligt om tidligere større skader og behandlinger, kendte adfærdsproblemer (fx stejlen, løber, svært lastbar ) og langvarige eller gentagne sygdomme.
- Besvar købers spørgsmål klart og korrekt, helst skriftligt.
- Undgå generelle beroligende udsagn, der ikke har dækning (fx den har aldrig været halt).
Hvis du er køber:
- Stil konkrete, skriftlige spørgsmål (fx om tidligere halthed, kolik, rygproblemer, adfærd).
- Bed om at se journaludskrifter fra dyrlæge, hvis det er relevant.
- Få alle væsentlige oplysninger skrevet direkte ind i kontrakten.
Købers sanktionsmuligheder ved mangler
Ved køb af en bestemt hest (specieskøb), som der jo normalt er tale om, har køber i henhold til købeloven mulighed for at
- hæve købet, hvis en mangel er væsentlig
- kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen
- kræve erstatning, hvis sælger har tilsikret bestemte egenskaber eller har handlet svigagtigt eller culpøst (dvs. uagtsomt eller forsætligt).
En mangel er typisk væsentlig, hvis hesten ikke kan bruges til det formål, den er købt til, eller hvis dens værdi er væsentligt lavere end aftalt.
Reklamation
Køber skal reklamere inden for rimelig tid efter at have opdaget manglen; ellers mister køber retten til at gøre manglen gældende.
Rimelig tid er en flydende størrelse, der afhænger af de konkrete omstændigheder. Det vil selvfølgelig være helt afgørende, hvis sælger bevisligt har givet køber længere reklamationstid, men fx også om sælger har handlet i strid med almindelig hæderlighed.
Domstolene har fx accepteret reklamation ca. et halvt år efter købet, fordi køber først da fik klarhed over lidelsens karakter, fordi køber ikke burde have opdaget manglen tidligere, og fordi der ikke var gået urimeligt lang tid fra konstatering til reklamation.
Kontakt som køber straks dyrlægen ved mistanke om en alvorlig mangel og få en skriftlig dokumentation.
Underret derefter sælger skriftligt og hurtigst muligt med en beskrivelse af problemet, en henvisning til dyrlægens fund, oplysning om hvad du foreløbigt kræver (fx undersøgelse, dialog, afhjælpning, ophævelse ) og tag forbehold om ophævelse eller erstatning.
Passivitet eller fortsat brug af hesten efter opdagelse af manglen kan blive opfattet som en accept af manglen og udelukke eller begrænse muligheden for at kræve ophævelse eller erstatning.
Fortrydelsesret
Der gælder ingen lovpligtig fortrydelsesret ved privat hestehandel, heller ikke ved handel mellem og en privatperson, da heste ikke er omfattet af forbrugeraftalelovens fortrydelsesregler. Hvis parterne ønsker en fortrydelsesret fx 7 eller 14 dage skal den aftales konkret i kontrakten:
- længden på fristen
- betingelserne (fx at hesten returneres i væsentlig samme stand)
- hvem der bærer ansvar, risiko og omkostninger i perioden.
Forkøbsret
En eventuel forkøbsret skal aftales og betyder, at sælger (eller måske en tredjepart) har ret til at købe hesten tilbage, hvis køber senere vil sælge.
Anfør i givet fald hvem der har forkøbsretten, hvordan prisen fastsættes (fast beløb, vurdering, markedspris mv.), og hvordan og inden for hvilken frist retten kan udnyttes.
Forsikring
Forsikringsspørgsmålet hænger tæt sammen med risikoovergangen.
- Hvem tegner syge, livs og ansvarsforsikring, og fra hvilken dato?
- Skal forsikringen være i kraft allerede under transport og i en eventuel prøveperiode?
Kontrakten bør ikke levne ukendte huller i dækningen.
Tvister
Kontrakten bør
- nævne, hvilket lands lovgivning, der skal gælde, hvis der handles på tværs af grænserne
- bestemme, hvilket værneting man har vedtaget (typisk byretten i sælgers eller købers retskreds eller måske en voldgiftsdomstol)
- anføre dette, hvis man eventuelt er enige om mediation eller anden udenretlig tvistløsning som første skridt.
---------------
Husk at ovenstående kun er et generelt og summarisk overblik, der ikke tager højde for de konkrete og individuelle forhold, som altid foreligger.
Måske vil du spare advokathonoraret. Du finder senere ud af, om det var en god idé. Det kan måske blive de dyreste penge, du har sparet